八、消费特征与人口特征

    1、该区住户人口所得。高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率平均每户全年收支情况表与图。

    2、该区往来和居住人口消费习惯对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)年龄分配情况教育程度分配表与图。

    3、外来流动人口消费习惯和特征，年龄分布情况；消费服装的种类；收入的高低；传统式饮食。

    4、店铺预估收入、支出与净利，以抽样点的实际平方米数与租金的调查，与目前承租人洽询，与相关人洽询。预估每次消费金额，评估商圈抽样点适合何类型的店，店铺依商圈类别划分的市场定位，再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。

    可能的业绩，预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。

    固定费用(各种费用要计算准确)

    预估固定薪资费用

    折旧费用预估

    其他固定费用(水、电、气费用)预估

    预估固定费用。

    预估变动成本

    预估管理月费

    销货成本

    总变动费用。

    预估净利

    可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利本预估净利为税前净利。对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。

    租屋谈判须知

    1．损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此．如何取得损益平衡是最重要的条件。

    2．契约订定以3—5年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。

    3．与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。

    4．租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。

    5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时．则要求房租优惠。

    6．责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。